Liebe Kunden,

im Frühsommer war der Iran-Konflikt im Fokus. Jetzt kommt der KI-Boom als wichtiger neuer Einflussfaktor für den Zinsmarkt hinzu. In dieser Email erfahren Sie, warum der KI-Boom die Kaufkraft Ihrer Käufern schmälert und wie Sie die Preiserwartungen Ihrer Verkäufer einfangen können.

Was Rechenzentren mit Ihren Bauzinsen zu tun haben

Amazon, Alphabet, Microsoft und Meta stecken in diesem Jahr rund 725 Milliarden Dollar in Rechenzentren – fast doppelt so viel wie im Vorjahr. Das übersteigt ihre laufenden Gewinne. Also holen sie sich das Geld am Anleihemarkt – bei Versicherern, Pensionskassen und Fonds, gegen einen festen jährlichen Zins. Bis 2024 waren das rund 30 Milliarden Dollar im Jahr, in diesem Jahr schon über 300 Milliarden – und längst nicht mehr nur in Amerika. Allein Alphabet hat im Frühjahr 9 Milliarden Euro in Europa eingesammelt.

Warum das bei Käufern ankommt

Ihre Bank vergibt Baufinanzierungen nicht aus eigener Tasche – sie leiht sich das Geld selbst am Kapitalmarkt, bei genau denselben Investoren, die nun attraktive Renditen für Investitionen in Rechenzentren erhalten. Die Banken konkurieren nun also nicht mehr nur mit Staaten, die aufgrund der hohen Staatsverschuldung immer höhere Renditen bieten, sondern auch mit KI-Investitionen. Also müssen Banken für ihre Refinanzierung höhere Zinsen bieten – und was sie teurer einkauft, gibt sie weiter.

Der Bauzins folgt der Bundrendite; der Abstand dazwischen ist der Aufschlag der Banken.

Inflation, EZB – und was noch kommt

Wie wird es weitergehen mit den Bauzinsen? Neben der Konkurrenz um Kapital, das die Renditen steigen ließ, bleibt auch die erwartete Inflation spannend. Im Euroraum liegt sie mit 2,9% über dem EZB Ziel von 2,0% – eine Zinserhöhung im September dürfte wahrscheinlich werden.

Dazu ist der größere Teil der geplanten KI-Anleihen noch gar nicht am Markt. Wir rechnen bis Jahresende eher mit einem weiteren Viertel- bis halben Prozentpunkt nach oben als mit Entspannung.

Was das für Verkaufsgespräche heißt

Käufer haben Handlungsbedarf. Wer auf bessere Zinsen wartet, verliert jeden Monat Kaufkraft – und das Zinsniveau von früher kommt auf absehbare Zeit nicht zurück. Kein künstlicher Verkaufsdruck, sondern nachrechenbare Argumente.

Verkäufer sollten überzogene Preiserwartungen überdenken: Wenn eine Rate von 1.500 Euro heute 15.000 Euro weniger Kaufpreis trägt, ist der Käuferkreis für ein Objekt kleiner geworden – unabhängig von Lage und Zustand. Auch hier keine Verhandlungstaktik, sondern Marktmechanik.